◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

經(jīng)過9個月的對外征求意見，《北京市住房租賃條例》(下稱“條例”)于近日正式公布，自2022年9月1日起施行。 

近幾年，長租公寓“爆雷”頻發(fā)，以及房租過度增長、租金貸等問題層出不窮，使房東和房客的權(quán)益遭到損害。我國的住房租賃市場亟須一部專門的法律法規(guī)對其進行規(guī)范。  

早在對外征求意見之時，條例就有“史上最嚴租賃條例”之稱?！斑@部法規(guī)從立項到最終出臺，歷時7年多，經(jīng)過了數(shù)輪的研討和論證。應該說，最終的定稿是相當成熟的?！?月30日，北京市房屋中介協(xié)會秘書長趙慶祥對《法人》記者說。

政府必要時可調(diào)控房租

條例第六十條規(guī)定：市住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強住房租賃價格監(jiān)測，建立健全相關(guān)預警機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報國務院備案。市人民政府采取價格干預措施的，出租人應當執(zhí)行;拒不執(zhí)行的，由市場監(jiān)督管理部門依法處理。  

房租誠然不宜增長過快，但這個工具一旦使用頻繁，會不會形成政府對市場規(guī)律的過度干涉? 

一位集中式租賃機構(gòu)負責人對記者說：“當下一線城市房價高企，大部分城市新青年在職業(yè)生涯初期只能租房，租房市場與民生息息相關(guān)，調(diào)控房租是很有必要的?！?nbsp;

 那么，“明顯上漲”“有可能上漲”該如何定義? 趙慶祥告訴記者，對“明顯上漲”和“較大漲幅”的定義，應該會參照其他相關(guān)標準，比如物價上漲水平、收入增長水平等，“我認為每年根據(jù)社會發(fā)展和經(jīng)濟運行情況，會科學設定一定的上漲標準。住房租賃是重大的民生問題，對市場租金波動過大時進行必要的約束或干預，也是國際上常見的做法?！?/p>

趙慶祥表示，北京市對租金水平的監(jiān)測已持續(xù)多年，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況已算不上制度性創(chuàng)新。  

早在2018年畢業(yè)季，大量畢業(yè)生留京工作，租房市場一時間供不應求，房租迅速上漲。彼時，北京市住建部門約談了住房租賃企業(yè)，要求企業(yè)不得哄抬租金。  

與不定期約談不同的是，這項規(guī)定一旦寫入正式法規(guī)中，對房屋租金的監(jiān)測和調(diào)控，將成為常態(tài)化措施。

租金貸款只能放款給承租人

條例的另一個亮點是對租金貸進行了明確規(guī)定。第三十八條稱：金融機構(gòu)向承租人發(fā)放租金貸款的，應當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶。  

一直以來，市場上大量存在的“租金貸”，其運營模式是，租賃機構(gòu)要求房客提交個人信息，并以房客的個人信用做抵押，向金融機構(gòu)借貸，貸來的錢卻未經(jīng)房客之手，由金融機構(gòu)直接打給租賃機構(gòu);房客并不是向金融機構(gòu)還款，而是將每月應還的貸款交給租賃機構(gòu)。也就是說，明明是以房客名義貸款，房客自始至終都沒摸到過錢。于是，此類“租金貸”成了租賃機構(gòu)變相融資的方式。 

此法條一出，租賃機構(gòu)利用“租金貸”融資的時代一去不返。 

第三十八條還規(guī)定，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應當與承租人支付租金的頻率匹配。這樣一來，租賃機構(gòu)將無法短時間內(nèi)從金融機構(gòu)手中拿到大筆資金。  

“‘租金貸’是長租公寓‘爆雷’的主要原因?！壁w慶祥告訴記者，之所以那么多房客無家可歸，就是因為租金貸直接打給了租賃機構(gòu)，租賃機構(gòu)用這些貸款去擴張業(yè)務，一時收不回成本，即便房客按時向租賃機構(gòu)歸還了貸款，但租賃機構(gòu)的現(xiàn)金流還是不足以按時付給房東租金，房東才被迫強行收房?！暗?，自從‘爆雷’頻出之后，‘租金貸’越來越少了，這一條其實是對市場現(xiàn)狀予以法理上的確認，對企業(yè)并沒有多大影響?！? 

“我們從2020年11月就在北京停止了‘租金貸’，這對我們沒有任何影響。”自如市場部一位負責人對記者說。

規(guī)范租賃市場，地方性立法先行

在內(nèi)容和提法上，正式出臺的條例幾乎沿用了征求意見稿的說法。  

“正式稿與意見稿極為相似，并不意外?！壁w慶祥對記者說，7年多的時間里，這部法規(guī)經(jīng)過數(shù)輪的立法調(diào)研、條文研討和征求意見，法條起草都建立在行業(yè)共識基礎上和成功實踐經(jīng)驗的基礎上，征求意見過程中也沒有遇到很大爭議。  

值得注意的是，與條例同在2021年開始對外征求意見的，還有住建部草擬的全國性法規(guī)《住房租賃條例》。在條例正式出臺之后，《住房租賃條例》卻遲遲沒有更進一步的消息。  

一位不愿具名的租房企業(yè)負責人對記者表示，全國各地的租賃市場情況并不相同，北上廣深等人口凈流入大中城市的情況，與低線級城市的人口凈流出地區(qū)沒有可比性，在鼓勵政策上，高線級城市可以拿出政策鼓勵將非居住類建筑改造為租賃住房用來居住，但低線級城市不一定適用這樣的政策?！八晕艺J為，住房租賃市場的法規(guī)，還是因地制宜為好，北京的新規(guī)對全國所有人口凈流入的大中城市都是一個垂范，參考度極高。而全國性的法規(guī)的制定，就不太容易了?！? 

條例中關(guān)于培育發(fā)展住房租賃市場的內(nèi)容，也基本沿用了征求意見稿的提法，如鼓勵將非居住房屋改造為租賃住宅，鼓勵利用集體土地建設租賃住房，并支持租房企業(yè)在公開市場發(fā)行債務融資工具、公司債券、企業(yè)債券等募集資金，專門用于租賃住房建設和運營。  

上述集中式租賃機構(gòu)負責人對此非常期待，她表示，租賃市場目前的一大痛點就是供應不足，從而導致租金上漲，城市新青年難以租到滿意的房子，無論房屋總量上，還是產(chǎn)品類型的豐富性上，都是如此?！肮膭罘蔷幼〈媪客恋亟ㄔO租賃住房，和利用非居住存量房屋改建租賃住房的提法我們很歡迎，除了白領(lǐng)公寓，我們還有職工宿舍形態(tài)的藍領(lǐng)公寓產(chǎn)品?！?/p>

　　編審|崔曉林

　　編輯|惠寧寧

       校對|張 波 張雪慧