文 《法人》雜志全媒體記者 銀昕

2020年年底，上市住房租賃企業(yè)蛋殼公寓和青客公寓接連爆雷，隨后，蛋殼公寓被紐交所摘牌，青客公寓也舉步維艱。貝殼研究院根據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，16家房屋租賃企業(yè)倒閉，其中多數(shù)企業(yè)倒閉原因是“長(zhǎng)收短付”等模式引起資金鏈斷裂。經(jīng)過(guò)2020年的“寒冬”，到了2021年，住房租賃市場(chǎng)仍一派蕭條。

“亟待制定一部法律，對(duì)住房租賃市場(chǎng)中‘高收低租’‘長(zhǎng)收短付’以及不合理的租金貸業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范?！?2月28日，一位不愿具名的房屋中介行業(yè)人士告訴《法人》記者。2021年8月，北京市住建委出臺(tái)《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》（下稱“征求意見(jiàn)稿”），這份被外界解讀為“史上最嚴(yán)條例”的地方性法規(guī)，對(duì)押金、租金貸以及合同網(wǎng)簽和備案等作了詳細(xì)規(guī)定。2021年12月，杭州也推出帶有行業(yè)自治性質(zhì)的《杭州市住房租賃行業(yè)行為規(guī)范》，要求建立房源備案制度。

租房市場(chǎng)即將進(jìn)入法治化時(shí)代。

命運(yùn)多舛的租賃機(jī)構(gòu)

“蛋殼”和“青客”的爆雷，把房屋租賃行業(yè)推到了風(fēng)口浪尖。對(duì)于行業(yè)的“動(dòng)蕩”，某集中式房屋租賃機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，爆雷的企業(yè)多是做分散式租賃住房的，我們一直只做集中式租賃住房，經(jīng)營(yíng)模式有很大不同。“集中式公寓的每個(gè)項(xiàng)目，合同通常簽十年甚至二十年，企業(yè)會(huì)長(zhǎng)時(shí)間鎖定在一個(gè)項(xiàng)目上，而分散式租賃則四處收房，與每個(gè)房主之間的合同通常只有三五年。他們利用‘長(zhǎng)收短付’和‘高收低租’的方式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張?！边@位機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)了解，“長(zhǎng)收短付”是指租賃機(jī)構(gòu)從房主手中收房之后，一次性只向房主支付三個(gè)月或更短期限的租金，反過(guò)來(lái)卻向租客一次性收取長(zhǎng)達(dá)半年甚至一年的租金；“高收低租”是指租房公司為了迅速占領(lǐng)較大的市場(chǎng)份額，以較高的價(jià)格從房主手中收房，卻以較低的價(jià)格出租給租客?！案呤盏妥狻币浴伴L(zhǎng)收短付”為前提，二種方式配合，可在較短時(shí)間內(nèi)形成一定規(guī)模的資金池。同時(shí)，企業(yè)依靠“低價(jià)出租”達(dá)到迅速擴(kuò)張、海量收房的目的。

然而，在我國(guó)機(jī)構(gòu)化租房市場(chǎng)的總量有限的背景下，一旦擴(kuò)張的速度放緩，資金池的規(guī)模越來(lái)越小，終有一天“長(zhǎng)收”來(lái)的租金會(huì)夠不上需要“短付”給房主的費(fèi)用，“爆雷”由此產(chǎn)生：明明租客還在按時(shí)交房租，公司卻已無(wú)力支付給房主費(fèi)用，導(dǎo)致還在租期內(nèi)的房客，被拿不到費(fèi)用的房主強(qiáng)行收房、趕出“家門”。

與發(fā)達(dá)市場(chǎng)動(dòng)輒超過(guò)四分之三甚至更多的市場(chǎng)占有率相比，機(jī)構(gòu)化租賃住房在我國(guó)的占有率并不高，在2017年只有2%，即便在人口流動(dòng)較頻繁的一線城市，也只有5%。2017年之后，借著各類鼓勵(lì)性和培育性政策的東風(fēng)，機(jī)構(gòu)化租賃住房迅速發(fā)展，但爆雷風(fēng)潮也隨之而來(lái)。

克爾瑞在2021年年初對(duì)我國(guó)八座城市的租客群體的調(diào)查結(jié)果顯示，傾向于繞開(kāi)住房租賃機(jī)構(gòu)直接從房主手中租房的租客占比最多，超過(guò)70%，而傾向于選擇機(jī)構(gòu)化租賃住房的人占比從上一年度的22.7%下跌至不到10%。

“長(zhǎng)收短付”將成歷史

機(jī)構(gòu)化租賃住房的種種作為，到了必須由法律來(lái)禁止的時(shí)刻。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，租房押金不得超過(guò)一個(gè)月的租金，一次性收取租金不得超過(guò)三個(gè)月，一旦這項(xiàng)規(guī)定最終落地實(shí)施，一次性收取半年甚至一年的租金，并將三個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間的租金作為押金收取的做法將不能合法地存在。

值得注意的是，征求意見(jiàn)稿還規(guī)定，將押金交給由行業(yè)協(xié)會(huì)建立的第三方賬戶托管，具體托管辦法和細(xì)則，由住建、房管部門另行制定。這意味著租房押金將不再進(jìn)入住房租賃企業(yè)賬戶。

12月28日，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥告訴記者，早在今年3月，北京就已經(jīng)開(kāi)始施行租房押金托管制度，“自推行押金托管以來(lái)，涉及押金的租賃糾紛明顯降低，辦理押金托管的36000多個(gè)租賃合同，只有一個(gè)出現(xiàn)糾紛?！壁w慶祥說(shuō)。

押金托管，租金不得“長(zhǎng)收”，將直接影響租賃企業(yè)的現(xiàn)金流。對(duì)此，趙慶祥表示，規(guī)定押金標(biāo)準(zhǔn)和收租周期，主要是為解決通過(guò)“長(zhǎng)收短付”沉淀資金、經(jīng)營(yíng)不善就卷款逃跑的問(wèn)題，這的確會(huì)對(duì)現(xiàn)有租賃機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流產(chǎn)生影響?！安贿^(guò)，一些頭部租賃企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行‘增益租’等業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，條例的出臺(tái)應(yīng)該不會(huì)影響住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定?！壁w慶祥說(shuō)。

房屋租賃機(jī)構(gòu)爆雷的另一個(gè)原因是租金貸。房租賃機(jī)構(gòu)“牽線搭橋”，先尋找金融機(jī)構(gòu)，再要求租客以個(gè)人身份向該金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)小額貸款。而金融機(jī)構(gòu)在放貸時(shí)，并非將貸款付給租客，而是直接付給住房租賃機(jī)構(gòu)。也就是說(shuō)，以租客的個(gè)人身份貸來(lái)的款，卻未經(jīng)租客的手，直接進(jìn)入住房租賃機(jī)構(gòu)賬戶。

征求意見(jiàn)稿規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)的租房貸款只能付給借款人。短短十幾個(gè)字，使租賃機(jī)構(gòu)再也不能將租客的個(gè)人貸款變成融資工具用以惡意擴(kuò)張。趙慶祥告訴記者，經(jīng)過(guò)幾輪集中性的爆雷，各地方政府都加強(qiáng)了對(duì)租金貸的限制，“目前已經(jīng)很少見(jiàn)到有租金貸存在了?！?/p>

網(wǎng)簽、備案，租房也要按照買房管

2020年，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見(jiàn)稿，其中提到在住房租賃市場(chǎng)實(shí)行合同網(wǎng)簽和備案制度，這一條款也出現(xiàn)在北京市住房租賃條例的征求意見(jiàn)稿中。

截至目前，無(wú)論是全國(guó)性的法規(guī)，還是地方性法規(guī)，在結(jié)束對(duì)外征求意見(jiàn)后，尚未有最終版本的法規(guī)出臺(tái)并實(shí)施。網(wǎng)簽和備案平臺(tái)由誰(shuí)建立？是否會(huì)增加住房租賃機(jī)構(gòu)的成本？這項(xiàng)規(guī)定的落地有多大難度？

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉告訴記者，目前的租賃市場(chǎng)對(duì)網(wǎng)簽和備案是“不習(xí)慣”的。“由于當(dāng)前租賃市場(chǎng)的亂象集中在資本化運(yùn)作、頭部企業(yè)壟斷市場(chǎng)等問(wèn)題，調(diào)控的必要性很大，而地方政府對(duì)房源、租金價(jià)格的調(diào)控，都要以網(wǎng)簽和備案為前提?！睆埓髠ブ毖裕诖饲啊安涣?xí)慣”網(wǎng)簽和備案的租賃市場(chǎng)推行這樣一套規(guī)則，絕非易事?！八凶赓U合同都走網(wǎng)簽和備案，需要大量人力物力，至于網(wǎng)簽平臺(tái)，應(yīng)由政府住建部門來(lái)搭建?！?/p>

網(wǎng)簽和備案制度是否會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)？趙慶祥的回答是否定的?！熬W(wǎng)簽和備案不收取企業(yè)和租客的任何費(fèi)用，和房屋買賣的網(wǎng)簽制度一樣，這只是加強(qiáng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)工具的使用，將其用于對(duì)租賃市場(chǎng)的管理?！壁w慶祥告訴記者，網(wǎng)簽備案采取1+N模式，即北京市住建委牽頭搭建的監(jiān)管平臺(tái)和各市場(chǎng)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)相結(jié)合的模式，備案能以多渠道形式進(jìn)行，落地和執(zhí)行難度不大。

上述集中式房屋租賃機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，征求意見(jiàn)稿中有關(guān)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的內(nèi)容，讓人倍受鼓舞?！氨热?，鼓勵(lì)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，鼓勵(lì)辦公、商業(yè)、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住房屋建筑建設(shè)為租賃住房等，這些政策出現(xiàn)在法規(guī)當(dāng)中，一旦落地，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)而言是件好事?！?/p>

責(zé)編：惠寧寧 編審：崔曉林

校對(duì)：張波、趙青、張雪慧