法治日報(bào)-法人網(wǎng) 全媒體記者 銀昕

“花了100平方米的錢，卻買到實(shí)用面積70平方米左右的房子，其余的是公攤面積。對于為什么要有公攤面積，執(zhí)行的又是什么標(biāo)準(zhǔn)，這讓購房者一頭霧水，也無可奈何?！苯衲耆珖鴥蓵?，全國政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)副主席洪洋針對“住房公攤面積”的發(fā)言，引起了廣泛共鳴。洪洋認(rèn)為，取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。其實(shí)，近年來，關(guān)于“取消公攤面積”的呼聲不斷見諸網(wǎng)端。有人強(qiáng)烈呼吁取消公攤面積，也有人消極地認(rèn)為，就算公攤面積取消了，開發(fā)商會把“公攤”的成本加到房價(jià)里，換湯不換藥。

煩惱：公攤面積不透明

房產(chǎn)采用“公攤面積”的做法，始于20世紀(jì)90年代后期。在“房改”推動(dòng)下，國內(nèi)開始推行以“建筑面積”作為房屋銷售的計(jì)價(jià)方式，同時(shí)也以“建筑面積”作為物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的計(jì)價(jià)方式。所謂公攤面積，是指公共建筑部分(大堂、公共門廳、走廊、過道、電梯前廳、樓梯前廳等)攤派給每一戶的面積;購房者和開發(fā)商口中的“建筑面積”，其實(shí)是“套內(nèi)建筑面積”加上公攤面積之后，由購房者一并買單的面積。對于購房者而言，“公攤面積”的信息往往不透明。大多數(shù)購房者在按照“建筑面積”購買房屋時(shí)，對公攤面積的數(shù)字不知情，更不知道哪些公共建筑的面積被“攤”到了他所購買的這一戶。實(shí)際上，區(qū)分“套內(nèi)建筑面積”和“公攤面積”的工作通常由業(yè)主自己完成：通過實(shí)地測量，算出“套內(nèi)建筑面積”，由“建筑面積”減去“套內(nèi)建筑面積”所得到的差，就是“公攤面積”。但業(yè)主依舊無法得知，究竟哪些公共建筑的面積被“攤”了?！懊穹ǖ涿鞔_規(guī)定了，公共建筑部分出租給商戶、售賣廣告位之后產(chǎn)生的收益，應(yīng)該讓業(yè)主參與分紅，但現(xiàn)實(shí)是，絕大多數(shù)業(yè)主是享受不到這種收益的，而物業(yè)公司當(dāng)然會揣著明白裝糊涂。”近日，《法人》記者在北京朝陽區(qū)一小區(qū)采訪時(shí)，提起公攤面積，業(yè)主張先生一肚子的怨言?！肮珨偯娣e”最多可以“攤”多少?法理上我國并未給出確切標(biāo)準(zhǔn)。3月15日，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長康愛君告訴記者，國家標(biāo)準(zhǔn)是建設(shè)部1995年發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，但公攤面積最多“攤”多少，如何“攤”才合理，沒有直接規(guī)定，存在模糊地帶，“一切全由開發(fā)商說了算”。值得注意的是，物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)也是以“建筑面積”計(jì)費(fèi)的，也就是說，在電梯間、樓梯間和垃圾道等完全不存在供暖服務(wù)的面積，住戶也在為其繳納取暖費(fèi)。

爭議：取消公攤面積會抬高房價(jià)嗎?

“房屋面積改為由實(shí)際使用面積或套內(nèi)建筑面積來計(jì)算，并不能夠平抑房價(jià)，反而會‘抬高’房價(jià)?！辈稍L中，中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉向記者表示，公共建筑部分的成本是客觀存在的，不會因?yàn)椴槐挥?jì)入“套內(nèi)建筑面積”就改為由開發(fā)商買單，一旦改為按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)費(fèi)，公共建筑的成本會被“攤”到“套內(nèi)建筑面積”的每平方米單價(jià)當(dāng)中，這會使房價(jià)“升高”。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪告訴記者，如果取消公攤面積，開發(fā)商也不太可能改變總價(jià)，只能漲單價(jià)，這就在一定程度上違背了“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的宏觀政策，“物業(yè)費(fèi)與取暖費(fèi)的邏輯與房價(jià)相同，換一套計(jì)價(jià)方式，總價(jià)不會改變，物業(yè)公司完全可以提高每平方米的單價(jià)，來應(yīng)對計(jì)費(fèi)方式由‘建筑面積’向‘套內(nèi)建筑面積’的轉(zhuǎn)變?！辈稍L中記者發(fā)現(xiàn)，一些受訪者更關(guān)心改變計(jì)價(jià)方式背后的法理意義，認(rèn)為即便住戶的總居住成本沒有改變，但不合理的計(jì)費(fèi)方式的積弊必須解決。北京市昌平區(qū)一位章姓業(yè)主對記者表示，當(dāng)計(jì)費(fèi)方式改為“套內(nèi)建筑面積”或“實(shí)際使用面積”之后，他就不再有了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不清的煩惱。“我們這個(gè)小區(qū)，我買的其實(shí)遠(yuǎn)不止這一套房子，可能還有物業(yè)辦公室的一部分，售樓處的一部分，公共活動(dòng)室的一部分，小賣部的一部分和外立面上廣告位的一部分，除此之外才是電梯井、樓梯間、樓道和垃圾道。但因?yàn)闆]有明細(xì)，我不知道我到底買了哪些公共建筑，我也不知道一旦這些公共建筑產(chǎn)生了收益，我可以按照多大的比例獲得分紅，這永遠(yuǎn)是一筆糊涂賬。全由開發(fā)商說了算?！闭孪壬J(rèn)為，對“住房公攤面積”的爭議，關(guān)鍵點(diǎn)不在于整體居住成本，而在于知情權(quán)。其實(shí)，結(jié)束“住房公攤面積”對一直備受關(guān)注的房產(chǎn)稅開征問題也有深遠(yuǎn)影響。2021年10月，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院對房產(chǎn)稅改革進(jìn)行試點(diǎn)，圍繞房產(chǎn)稅的稅基、稅率、起征點(diǎn)等話題被廣為熱議。康愛君認(rèn)為，取消公攤面積，有利于房產(chǎn)稅推進(jìn)，“公攤面積的存在與否，會影響到房產(chǎn)稅免征面積額度。假設(shè)人均享有30平方米的免征額，那這30平方米是按‘建筑面積’免征還是按‘套內(nèi)建筑面積’免征?”

支招：“取消商品房預(yù)售制度”是良藥?

此前，對“住房公攤面積”的爭議，主要由房屋預(yù)售制度引發(fā)。所謂房屋預(yù)售，就是俗稱的賣“期房”或賣“樓花”。這種售賣模式是當(dāng)樓宇還未建成之時(shí)就提前預(yù)售，購房者可以通過售樓處內(nèi)的樣板間來了解建成后房屋的戶型大小、朝向以及格局。但往往在實(shí)際交付之后，購房者發(fā)現(xiàn)實(shí)際戶型的面積和結(jié)構(gòu)與樣板間不完全一致，最終產(chǎn)生了對“建筑面積”“套內(nèi)建筑面積”和“實(shí)際使用面積”的爭議。2014年，位于山東高密的一處名為“貴賓首府”的樓盤，得房率只有48%(“套內(nèi)建筑面積”只有“建筑面積”的48%)，被稱為“史上最牛公攤面積”。購房者在售樓處看到的樣板間明明是寬敞精致的小二居，廚衛(wèi)俱全，收房時(shí)被交付的卻是狹小簡陋的一居室，只能放下一張床。開發(fā)商一句“法律對公攤上限沒有規(guī)定”，讓想要維權(quán)的人無路可走。張大偉告訴記者，樣板間的戶型和實(shí)際交付的戶型有較大差距，是因?yàn)橐恍┟娣e“被公攤”了。一般而言，高層塔樓的得房率最低，受公攤面積影響最大，而別墅和洋房等低層建筑的得房率較高，低層板樓的得房率低于別墅和洋房，但高于高層塔樓?！叭∠珨偯娣e，實(shí)質(zhì)上只是改變了一種算法而已，從現(xiàn)實(shí)角度來說沒有降低總的居住成本，但取消房屋預(yù)售制度，卻可以保障購房者的知情權(quán)?！睆埓髠フJ(rèn)為，針對個(gè)別開發(fā)商利用樣板間“忽悠”購房者，在制度層面，可考慮只允許售賣現(xiàn)房。購房者去現(xiàn)場看過實(shí)景之后，感知到房屋的真實(shí)情況，無論按照“建筑面積”還是按照“套內(nèi)建筑面積”來標(biāo)價(jià)，購房者最終都能算出一個(gè)性價(jià)比。“采用何種計(jì)價(jià)方式不重要，重要的是保證消費(fèi)者知情權(quán)，讓購房者看到現(xiàn)房再買房?！?018年9月，房屋預(yù)售制度在廣東遭遇過一次松動(dòng)。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬定，為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的“窗口期”，對預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售，該材料將上報(bào)國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。但隨后，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會出面澄清，稱該通知只是征求意見。之后便沒了下文?！岸唐趦?nèi)不可能。取消預(yù)售制度對開發(fā)商的影響太大了。預(yù)售制度是開發(fā)商用來實(shí)現(xiàn)資金回籠的‘保命’措施，不可能輕易廢除的?！?月18日，對于取消商品房預(yù)售制度，一位不愿具名的樓市觀察者對記者說。