◎ 文 《法人》雜志全媒體記者 岳雷

出險(xiǎn)房企正面臨股債“雙困”，一方面，多家房企陷入股票市場(chǎng)“面值退市”漩渦；另一方面，債券市場(chǎng)地產(chǎn)債違約事件頻發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除“保交樓”外，有效化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是出險(xiǎn)房企目前最重要的工作之一。企業(yè)應(yīng)積極采取包括與債權(quán)人協(xié)商債券展期、以資抵債、債轉(zhuǎn)股等多種措施降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

▲圖片來(lái)源：資料圖

債券“爆雷”非行業(yè)個(gè)案

目前，出險(xiǎn)房企在債券市場(chǎng)上面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)尚未消除。

7月14日，融信（福建）投資集團(tuán)有限公司（下稱“融信投資集團(tuán)”）發(fā)布債務(wù)逾期公告稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等多重因素影響，公司面臨階段性流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，公司融資業(yè)務(wù)及正常經(jīng)營(yíng)可能受到一定影響。公告顯示，融信投資集團(tuán)及其下屬子公司此次未能如期償還銀行貸款金額總計(jì)9.31億元，未能如期兌付商票金額總計(jì)3.42億元。

數(shù)據(jù)顯示，融信投資集團(tuán)及其下屬子公司共有10只債券處于存續(xù)期內(nèi)，金額總計(jì)107.44億元，并有8只債券處于展期，金額總計(jì)85.44億元。

融信中國(guó)控股有限公司此前提出的境內(nèi)債務(wù)重組方案顯示，8只展期債券已經(jīng)開(kāi)始重組。其中，“20融信01”“20融信03”和“19融信01”展期方案提出，債券本金余額計(jì)劃在3年內(nèi)分4期兌付，但首付比例僅為1%，處于行業(yè)較低水平。其余5只債券展期方案與上述3只基本相同。

無(wú)獨(dú)有偶。近日，浙江房企佳源創(chuàng)盛控股集團(tuán)有限公司（下稱“佳源創(chuàng)盛”）10億元債券也未能按期足額兌付本息，違約債券名為“20佳源創(chuàng)盛MTN004”，主承銷(xiāo)商是光大證券和民生銀行。據(jù)悉，佳源創(chuàng)盛在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)“2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP100”榜單中位列第56名。

除“20佳源創(chuàng)盛MTN004”外，目前佳源創(chuàng)盛還有7只債券處于存續(xù)期內(nèi)，規(guī)模超過(guò)31億元。其中，“20佳源創(chuàng)盛MTN001”“20佳源創(chuàng)盛MTN002”“20佳源創(chuàng)盛MTN003”均已與債權(quán)人協(xié)商進(jìn)行了展期。

值得注意的是，今年5月，佳源創(chuàng)盛旗下佳源國(guó)際控股有限公司（佳源國(guó)際，2768.HK）被香港法院判令清盤(pán)解散，以償還1450萬(wàn)美元逾期債務(wù)，成為本輪房企債務(wù)“爆雷”中首家被強(qiáng)制清盤(pán)的房企。

債券到期無(wú)法兌付已非房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)案，起始于2021年的房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，至今未能完全消除。對(duì)此，中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司認(rèn)為，今年下半年房企境內(nèi)外合計(jì)仍有超過(guò)4000億元債券到期，公開(kāi)市場(chǎng)償債壓力依然較大，在銷(xiāo)售低迷和再融資受阻情況下，房企債券違約、展期等信用風(fēng)險(xiǎn)事件或仍會(huì)發(fā)生。

從違約數(shù)量來(lái)看，房企債券違約規(guī)模超過(guò)其他行業(yè)。東方財(cái)富choice數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，債券市場(chǎng)違約債券累計(jì)700余只。其中，房地產(chǎn)行業(yè)違約債券近200只，位居所有行業(yè)之首。從違約金額來(lái)看，截至5月30日，共有511只房企債券違約，違約金額總計(jì)2323億元。

中銀證券研報(bào)顯示，今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)已償還債券3739億元，占全年規(guī)模約39%，剩余5841億元債券待償。7月、9月是年內(nèi)房企還債高峰，金額分別達(dá)到1062億元、938億元。

房企“化債”明顯提速

房企債券違約從2021年開(kāi)始進(jìn)入公眾視野。截至目前，超過(guò)90家房企披露債券違約相關(guān)信息，其中包括華夏幸福（600340.SH）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）等頭部房企。

7月25日，天津某房企上市公司證券部負(fù)責(zé)人對(duì)《法人》記者表示，長(zhǎng)期以來(lái)，高舉高打、大規(guī)模舉債是房企普遍采取的發(fā)展策略，也是引發(fā)房企債券違約的重要原因之一。違約房企債務(wù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，債務(wù)來(lái)源廣泛，有效化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房企目前最重要的工作之一。企業(yè)需要通過(guò)合理方式降低債務(wù)壓力，避免資金鏈斷裂和信用風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

如何穩(wěn)妥有序化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房企“化債”可以通過(guò)債務(wù)重組、債務(wù)展期、以資抵債、債轉(zhuǎn)股等多種方式，但前提是要與債權(quán)人進(jìn)行充分溝通和協(xié)商，制定合理的債務(wù)重組方案，從而降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，緩解資金壓力。

不過(guò)，眼下最令房企頭疼的是舊債尚未償還、新債又將到期。以金科集團(tuán)為例，今年4月底其有兩筆中期票據(jù)到期無(wú)法足額兌付本息。然而，僅間隔一個(gè)月，其超短期融資券又未能按期足額兌付本息。7月1日，金科集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司在交易所發(fā)行的公開(kāi)市場(chǎng)債券已全部完成展期。截至目前，金科集團(tuán)累計(jì)完成321億元有息負(fù)債期限調(diào)整工作，其中包括公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)12筆，涉及本金119億元。

樓市尚未回暖，出險(xiǎn)房企卻受困于債券違約與展期的循環(huán)中。

“債券展期是指將存續(xù)期內(nèi)的債券還款到期日延長(zhǎng)一段時(shí)間，使企業(yè)有更多時(shí)間償還債務(wù)。”7月24日，財(cái)經(jīng)評(píng)論人鄭宇告訴記者，雖然以債券展期規(guī)避實(shí)質(zhì)性違約的做法，可能增加企業(yè)未來(lái)債務(wù)負(fù)擔(dān)，但可以提供一定緩沖時(shí)間，以便企業(yè)能調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略或?qū)で笮沦Y金來(lái)源。不過(guò)，企業(yè)如果無(wú)法在展期內(nèi)恢復(fù)償債能力，仍會(huì)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)需要在債券展期內(nèi)制定可行的還款計(jì)劃，并采取有效措施提高償債能力，避免債務(wù)危機(jī)再度降臨。

實(shí)際上，今年以來(lái)，部分出險(xiǎn)房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)程已明顯提速，“化債”形式多樣。如中國(guó)奧園（3883.HK）引入國(guó)企進(jìn)行戰(zhàn)投，目前各項(xiàng)美元債已完成整體重組，未來(lái)7年半開(kāi)始債務(wù)展期；正榮地產(chǎn)（6158.HK）就旗下境外債務(wù)違約的兩只美元債達(dá)成整體重組協(xié)議，債務(wù)重組方案已獲得多數(shù)債權(quán)人支持等。

在鄭宇看來(lái)，房企加快腳步“化債”，可以增加企業(yè)流動(dòng)性，減少債務(wù)規(guī)模和壓力，有利于企業(yè)有效釋放風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“化債”行動(dòng)可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，避免出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)積聚，有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

法律風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

值得注意的是，對(duì)出險(xiǎn)房企而言，債券實(shí)質(zhì)性違約會(huì)帶來(lái)怎樣的法律風(fēng)險(xiǎn)？

7月24日，北京長(zhǎng)安律師事務(wù)所高級(jí)合伙人韋全忠在接受記者采訪時(shí)分析稱，首先，債券實(shí)質(zhì)性違約將會(huì)導(dǎo)致房企信譽(yù)受損，影響其未來(lái)融資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；其次，可能引發(fā)一系列“交叉違約”條款適用，簽有“交叉違約”條款的敏感債權(quán)人可能會(huì)陸續(xù)啟動(dòng)訴訟程序。如果房企敗訴，其資產(chǎn)可能會(huì)被查封、凍結(jié)或強(qiáng)制執(zhí)行，影響其資產(chǎn)安全和流動(dòng)性。房企應(yīng)該注重風(fēng)險(xiǎn)控制，合理控制債務(wù)規(guī)模，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，積極采取包括與債權(quán)人協(xié)商債券展期、出售資產(chǎn)償還債務(wù)等措施，以降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)債權(quán)人而言，他們普遍關(guān)心的是房企債券實(shí)質(zhì)性違約發(fā)生后，違約賠償責(zé)任該如何界定？

對(duì)此，韋全忠表示，根據(jù)合同約定，債券實(shí)質(zhì)性違約發(fā)生后，房企需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括支付違約金、賠償損失等。如果違約債券由多個(gè)機(jī)構(gòu)共同發(fā)行，那么各機(jī)構(gòu)也需根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在實(shí)際情況中，違約方通常會(huì)與債權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂協(xié)議，確定違約責(zé)任承擔(dān)方式和金額等。如果協(xié)商無(wú)果，債權(quán)人可以通過(guò)法律途徑解決糾紛，例如向人民法院提起訴訟或通過(guò)仲裁程序解決。

“從債權(quán)人角度來(lái)看，房企發(fā)生債券實(shí)質(zhì)性違約后，債權(quán)人要審查是否系直接關(guān)聯(lián)債權(quán)。如果不是，需要審查‘交叉違約’條款存在與否，如果存在即可立即啟動(dòng)訴訟程序。若債權(quán)人系債券投資者或債券持有者，還應(yīng)著手研究債券發(fā)行人是否存在財(cái)務(wù)造假情況，如存在財(cái)務(wù)造假，需要注意收集證據(jù)?！表f全忠說(shuō)。

責(zé)編 ｜王 茜

編審｜渠 洋

校對(duì)｜ 張 波 張雪慧