近期，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的相關(guān)討論逐漸升溫。

目前來看，存量房貸利率與新發(fā)房貸利率相差較大。據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年第二季度末，全國新發(fā)房貸利率已降至3.45%，而目前存量房貸的利率普遍在4%以上。

雖然，借款人提前還房貸將對(duì)減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)、拉動(dòng)消費(fèi)增長起到積極作用。但對(duì)商業(yè)銀行而言，提前還房貸可謂有利有弊。東方金誠首席宏觀分析師王青對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)銀行而言，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)流失，這會(huì)對(duì)銀行利潤形成較為嚴(yán)重的侵蝕。更為重要的是，持續(xù)出現(xiàn)較大規(guī)模的提前還貸潮，會(huì)向房地產(chǎn)市場傳遞負(fù)面信號(hào)，不利于扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖。

下調(diào)存量房貸利率有助于緩解“提前還房貸”現(xiàn)象。自去年9月25日起，存量首套房貸利率經(jīng)歷了一波下調(diào)，借款人減少了利息支出。受此影響，提前還房貸規(guī)模一度有所下降。

然而，在多重因素影響下，“提前還房貸”的相關(guān)討論熱度近期又不斷增加，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也有所提高。

王青表示，今年啟動(dòng)第二輪存量房貸利率下調(diào)的概率較大。這對(duì)緩解當(dāng)前消費(fèi)需求低迷有重要意義。

王青認(rèn)為，盡管存量房貸利率再下調(diào)，短期內(nèi)銀行經(jīng)營壓力會(huì)進(jìn)一步加大。但是，這個(gè)約束或難題并非根本性障礙，監(jiān)管部門可通過引導(dǎo)商業(yè)銀行有序下調(diào)存款利率的方式予以緩解。這能夠在減輕房貸居民家庭負(fù)擔(dān)的同時(shí)，緩解對(duì)銀行利潤的擠壓。

招聯(lián)首席研究員董希淼建議，通過“商轉(zhuǎn)公”（商貸轉(zhuǎn)公積金貸款）的形式實(shí)現(xiàn)存量房貸利率的下調(diào)。一般而言，公積金住房貸款利率低于同期限的商業(yè)性個(gè)人住房貸款?！吧剔D(zhuǎn)公”有助于減少借款人及其家庭的房貸利息支出，降低還貸壓力。對(duì)銀行而言，“商轉(zhuǎn)公”也可能減少房貸提前還貸行為。