杭州。視覺(jué)中國(guó) 資料圖

3月14日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》，從加大住房保障力度、優(yōu)化二手住房限購(gòu)政策、優(yōu)化增值稅征免年限、加快城市有機(jī)更新等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

這波“樓市新政”中，最值得關(guān)注的，是二手房的限購(gòu)政策全面取消。這意味著杭州的二手房市場(chǎng)，向全國(guó)的購(gòu)房者敞開(kāi)大門，不再審核購(gòu)房人資格，此舉有助于提升二手房的流通性，激發(fā)樓市的活躍度。

作為強(qiáng)二線城市，杭州向來(lái)是全國(guó)樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。此次調(diào)整二手房限購(gòu)政策，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。當(dāng)然，它或許也意味著全國(guó)的樓市調(diào)控進(jìn)入新階段。

此一時(shí)彼一時(shí)。對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，不管是審核社保、個(gè)稅的繳納年限，還是持有套數(shù)，這都是樓市過(guò)熱時(shí)期的做法，目的是限制投機(jī)炒房，避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，產(chǎn)生泡沫。

但現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，發(fā)生了明顯變化。經(jīng)過(guò)強(qiáng)有力的調(diào)控之后，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到了有效遏制，不少地區(qū)轉(zhuǎn)入下行通道，二手房庫(kù)存壓力增加，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足。在此前提下，繼續(xù)沿用樓市過(guò)熱時(shí)期的政策，顯然不合時(shí)宜。

而且，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變，剛需、改善性需求不斷增加。嚴(yán)格限制二手房交易，設(shè)置過(guò)高的交易門檻，會(huì)影響二手房的流通，讓一些改善性住房需求得不到及時(shí)滿足。

今年政府工作報(bào)告就專門提到，要“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。全面放開(kāi)二手房限購(gòu)，有助于及時(shí)釋放需求，提升市場(chǎng)活躍度。

可能有人會(huì)擔(dān)心，二手房完全放開(kāi)以后，投機(jī)炒房會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)？杭州的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)就此進(jìn)入“漲漲漲”的通道，導(dǎo)致大家以后更買不起了？這種擔(dān)心其實(shí)大可不必。

首先，杭州的限購(gòu)區(qū)域，在去年十月就已經(jīng)縮小到上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)等幾個(gè)區(qū)了。對(duì)二手房交易的區(qū)域性解禁，并沒(méi)有帶來(lái)成交量和房?jī)r(jià)的暴漲。此次全面放開(kāi)，想必也是基于前期政策效果充分評(píng)估的結(jié)果。

去年杭州二手住宅成交均價(jià)為33506元/平方米，相比2022年下降約1.56%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月杭州二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比降3.1%，環(huán)比雙降1.2%?？梢?jiàn)，杭州樓市的下行壓力仍在。

其次，杭州解除的是二手房的限購(gòu)，它主要影響的還是二手房市場(chǎng)的活躍度，至于新房，仍然是延續(xù)舊的政策，有一定的限購(gòu)條件。

事實(shí)上，杭州此次的政策還特別提到，要加快保障房建設(shè)，“2024年開(kāi)工建設(shè)配售型保障性住房不少于6000套”。加強(qiáng)保障性住房供應(yīng)，也有助于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

總的來(lái)說(shuō)，杭州的樓市新政，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而作出的一次及時(shí)調(diào)整。在供應(yīng)端，有助于促進(jìn)二手房的流通，減少庫(kù)存壓力；在需求端，能釋放改善性的需求，讓一些想換新一點(diǎn)、大一點(diǎn)房子的市民，能及時(shí)改善住房條件。

二手房放開(kāi)之后，市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)有更強(qiáng)勁的動(dòng)力，甚至不排除迎來(lái)小陽(yáng)春。跳出來(lái)看，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的杭州，邁出二手房全面取消限購(gòu)的重要一步，接下來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)。

當(dāng)然，對(duì)各大城市來(lái)說(shuō)，沒(méi)必要完全“抄作業(yè)”。各地的調(diào)控原則，還應(yīng)是在“房住不炒”的基本定位之下，因地制宜、因城施策，根據(jù)供求關(guān)系的變化靈活調(diào)整，不斷優(yōu)化調(diào)控政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。